Vos frais : exigez la transparence

Rendements élevés et frais facturés

Il y a 3 types principaux de frais associés à l’investissement en SCPI, et facturés par la société de gestion qui s’occupe de votre placement. Il est conseillé d’anticiper leur calcul – qui est simple – avant d’effectuer votre investissement. Voici un aperçu de leur nature, de leur montant et de leur fonctionnement :

C’est le coût principal que vous devez payer lorsque vous achetez des parts de SCPI. Il est généralement exprimé en pourcentage du prix de la part – 10% en moyenne.

Ces frais couvrent les coûts de commercialisation et de distribution, c’est à dire l’argent investi pour le marketing de la SCPI. Ces dépenses sont plutôt bénéfiques, car elles contribuent directement à renforcer la base d’épargnants associés dans la SCPI, suivant l’idée que l’union fait la force. Plus il y a d’associés, plus la SCPI a une surface financière importante pour remporter les meilleures affaires.

Les frais de souscription couvrent aussi les frais administratifs associés à la souscription des parts (frais de dossier)

Un exemple avec la SCPI « Cap Foncières & Territoires » :

Le prix d’achat d’une part est de 258 €, avec un minimum de 4 parts pour la première souscription. Vous devez donc régler 1 032 € (4 x 258) pour investir. Votre « valeur de retrait » est de 1 032 x (1 – 10% de frais) = 928,8 €.

Cette somme correspond à ce que vous récupéreriez si vous décidiez de vendre vos parts immédiatement après les avoir souscrites. C’est rarement le cas (on conseille de placer de l’argent dont on n’aura pas besoin à court terme). Et bien évidemment, au fil du temps, votre valeur de retrait évolue en fonction de la revalorisation des parts.

Il s’agit des frais que vous devez payer à la société de gestion de la SCPI pour la gestion opérationnelle du patrimoine immobilier. Ces frais sont prélevés chaque année sur les revenus distribués et représentent généralement entre 8 et 12% des loyers encaissés. Ces frais peuvent être déductibles des revenus fonciers.

Vous ne payez jamais directement ces frais : les dividendes que vous percevez sont nets de ces frais de gestion.

Exemple de calcul :

La SCPI gérée par votre société de gestion rapporte un loyer trimestriel de 10 par part et facture des frais de gestion de 8%. La société de gestion déduira les frais et vous servira un dividende net de 9,2 (10 x (1-8%)).

Concrètement, ces frais correspondent à toute la gestion des actifs : où et quand faire des travaux, comment optimiser un bail en cours, ou en renouveler un expiré, comment trouver des nouveaux locataires, comment payer le ménage, le gardiennage, l’assurance des immeubles, etc.

Certaines SCPI peuvent facturer des frais de sortie lorsque vous vendez vos parts.

• Essayez de les négocier systématiquement, car il parait difficile de justifier des frais administratifs élevés pour une vente de part. D’autre part, vous payez déjà des frais de souscription à l’entrée qui sont déduits lorsque vous vendez à votre valeur de retrait.
• Ces frais ne sont pas systématiques et dépendent de la politique de chaque SCPI. Ils sont généralement exprimés en pourcentage du prix de revente de la part.

Prenez en compte tous vos frais (surtout ceux de souscription) pour évaluer la rentabilité réelle de votre investissement en SCPI. Vous pouvez en ce sens comparer les frais proposés par plusieurs sociétés avant de souscrire à une SCPI.