Fiscalité : comprendre votre imposition
En premier lieu, quand on s’intéresse aux SCPI, on s’intéresse à des revenus fonciers. Les dividendes que vous percevez sont considérés comme des loyers sur les immeubles détenus via vos parts. Fiscalement, un résident fiscal français propriétaire de parts de SCPI est considéré comme un propriétaire immobilier.
Il n’y a donc pas d’application de « flat tax » à 30%, comme sur les placements qui produisent des revenus financiers (les actions par exemple, les intérêts sur les livrets bancaires, etc.)
C’est donc l’impôt sur le revenu qui s’applique, et cela peut tout changer. Voici pourquoi.
Un investisseur en SCPI qui ne paye pas d’impôt sur le revenu devra seulement payer les cotisations sociales (17,2%) sur ses revenus fonciers. En revanche, un particulier qui est déjà imposé au taux marginal de 45% (revenus du foyer fiscal supérieurs à 168 994 € par an) devra s’acquitter au total d’un impôt de 45 + 17,2 = 62,2 % sur les dividendes ! Un montant prohibitif.
Notre guide pour optimiser la fiscalité vous aidera à faire les bons choix pour réduire votre imposition sur vos parts de SCPI.
La fiscalité sur les part de SCPI intervient à 2 niveaux (3 pour les grosses fortunes) :
Niveau 1 – Revenus fonciers :
Les revenus générés par les SCPI proviennent principalement des loyers perçus sur les biens immobiliers qu’elles détiennent. Ces revenus sont considérés comme des revenus fonciers et sont donc soumis à l’impôt sur le revenu. Ils sont imposés selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu après déduction des charges et des intérêts d’emprunt.
Prélèvements sociaux : En plus de l’impôt sur le revenu, les revenus fonciers sont également soumis aux prélèvements sociaux. Le taux en vigueur au moment de la dernière mise à jour en septembre 2021 était de 17,2%.
Niveau 2 – Plus-values immobilières :
Si vous vendez vos parts de SCPI à un prix supérieur à celui que vous avez payé pour les acheter, vous réalisez une plus-value. Cette plus-value est en général soumise à l’impôt sur le revenu au taux fixe de 19% ainsi qu’aux prélèvements sociaux à 17,2%.
Bonne nouvelle : des abattements pour durée de détention s’appliquent, rendant l’impôt sur la plus-value dégressif après 5 ans de détention des parts, jusqu’à une exonération totale après 22 ans pour l’impôt sur le revenu et après 30 ans pour les prélèvements sociaux.
Voici comment fonctionnent ces abattements pour les résidents fiscaux français (selon la législation en vigueur à ma dernière mise à jour en septembre 2021) :
- Abattement pour l’impôt sur le revenu :
Entre 6 et 21 ans de détention, un abattement de 6% par an est appliqué.
À la 22ème année de détention, un abattement exceptionnel de 4% est appliqué, ce qui permet une exonération totale de l’impôt sur le revenu sur les plus-values immobilières.
- Abattement pour les prélèvements sociaux :
Entre 6 et 21 ans de détention, un abattement de 1.65% par an est appliqué.
De la 22ème à la 30ème année de détention, un abattement de 1.6% par an est appliqué.
À la 30ème année de détention, un abattement exceptionnel de 9% est appliqué, ce qui permet une exonération totale des prélèvements sociaux sur les plus-values immobilières.
Un exemple pratique :
Vous avez acheté 10 parts de SCPI en 2010, chacune valant 1 000 € (avec 10% de frais de souscription) et vos 10 parts sont désormais valorisées 16 650 € (plus-value annuelle moyenne de 4%).
En vendant, vous allez générer une plus-value de 6 650 €.
Vous allez payer l’impôt sur le revenu sur un montant de 6 650 x (1 – 42%) – 7 années d’abattement à 6% entre 2016 et 2023 = 3 857 €
Votre impôt sur le revenu sera donc de 19% x 3 857 = 733 €
Vous allez payer les prélèvements sociaux sur un montant de 6 650 x (1 – 11,55%) – 7 années d’abattement à 1,65% entre 2016 et 2023 = 5 882 €
Vos prélèvements sociaux seront donc de 17,2% x 5 882 = 1 012 €
Votre impôt total sur la plus-value sera donc de 1 012 + 733 = 1 745 €, soit 26% (au lieu des 36,2% sans abattement).
Vous allez donc encaisser 4 240 € nets d’impôts et de frais sur votre compte, soit 42% de plus-value (qui s’ajoutent aux rendements des dividendes annuels pendant 13 ans)
Les abattements induisent que si vous détenez des parts de SCPI pendant 22 ans, vous ne paierez pas d’impôt sur le revenu sur les plus-values lors de la vente. Cependant, vous serez toujours redevable des prélèvements sociaux jusqu’à la 30ème année de détention.
Il est à noter que ces abattements ne s’appliquent qu’aux plus-values immobilières et non aux revenus fonciers perçus sous forme de dividendes tout au long de la période de détention.
Niveau 3 – Impôt sur la fortune immobilière (IFI) :
Si la valeur de votre patrimoine immobilier (y compris vos parts de SCPI) dépasse un certain seuil, vous pourriez être redevable de l’Impôt sur la Fortune Immobilière. Le seuil en vigueur en 2021 était de 1,3 million d’euros.
